Cinq conseils pour investir dans un studio sans vous tromper

Connaître vos locataires potentiels

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Les studios sont habités en majorité par des personnes seules. Plusieurs catégories se distinguent :

• les étudiants ;

• les salariés en mobilité ;

• les jeunes actifs ;

• les personnes aux revenus modestes.

Ces profils recherchent à la fois des locations nues ou meublées. Si vous souhaitez intéresser des salariés en mobilité, optez pour un meublé. Ces occupants ont généralement un autre logement, dans lequel vit leur famille. Ils n’ont pas envie d’investir dans des meubles pour une mission de plusieurs mois. Si, au contraire, vous voulez éviter les départs fréquents et fidéliser votre preneur, proposez un bail nu. En s’installant avec ses propres meubles, le locataire se sentira chez lui et déménagera moins souvent.

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Sélectionner l’emplacement

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Quel que soit le type de public auquel vous vous adressez, sélectionnez votre localisation avec soin. C’est votre meilleure garantie contre la vacance locative.

Vous ciblez les bacheliers ? Cap sur les villes étudiantes. Mais attention, toutes ne sont pas logées à la même enseigne. Si la demande est forte à Lille, Paris ou Lyon, Montpellier, septième pôle universitaire du pays, souffre d’une offre trop forte par rapport à la demande. Avant de commencer les visites, étudiez le marché et interrogez les professionnels !

Une fois que vous avez choisi la ville, ne négligez pas l’emplacement. Les salariés en mobilité apprécieront la proximité d’une gare, qui leur permettra de rentrer facilement chez eux le week-end quand les jeunes actifs préféreront un quartier dynamique avec des commerces, des restaurants et des transports à proximité.

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Acheter au bon prix

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La rentabilité de votre studio dépend en grande partie du prix d’achat. Vous devez donc vous assurer de ne pas surpayer le bien et discuter le prix si besoin. Si vous n’avez pas la fibre commerciale, contactez des professionnels. La prospection et la négociation font partie des missions des agents immobiliers. Ces spécialistes pourront vous orienter vers des opportunités off market et sauront trouver les arguments pour ramener à la raison un vendeur un peu gourmand.

Puisqu’il s’agit d’un investissement locatif, pourquoi ne pas partir à la recherche d’une petite surface déjà occupée ? Comme ils n’intéressent pas les propriétaires occupants, ces produits sont moins chers au mètre carré que les appartements vides. De plus, vous serez assurés de percevoir un revenu dès l’acte authentique de vente signé.

 

Fixer un loyer cohérent

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Votre loyer s’établit en fonction du marché et non pas de la rentabilité que vous aimeriez atteindre. Même si votre T1 se situe dans une zone tendue, ne réclamez pas un prix trop élevé. Vous risqueriez de faire fuir les locataires et d’être confronté à un turn-over important. Étudiez les annonces de vos concurrents : à superficie, emplacement et prestations égales (location nue ou meublée, performance énergétique, ascenseur, gardien…) quels sont les tarifs pratiqués ?

En théorie, les bailleurs décident librement du montant du loyer. Mais certains dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Pinel, le Denormandie ou Loc’Avantages imposent des seuils à ne pas dépasser. De plus, certaines communes comme Paris, Lyon ou Lille, ont mis en place l’encadrement des loyers. Dans ces villes, pour dépasser le montant de référence imposé par la préfecture, vous devez justifier d’une vue sur Fourvière ou d’un espace extérieur.

 

Étudier la fiscalité

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La fiscalité fait partie de la rentabilité de votre investissement locatif. Si vous achetez à crédit, elle diminue votre taux d’effort. Si vous payez le bien comptant, elle vous aide à dégager un bénéfice complémentaire.

Par exemple, si vous acquérez un studio neuf ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) dans une zone sous tension comme Tours, la loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt proportionnelle à la valeur de l’appartement :

• 2 % par an pendant les 6 premières années de location soit 12 % ;

• 2 % par an pendant les 3 années suivantes de location, soit 6 % ;

• 1 % par an pendant les 3 dernières années de location, soit 3 %.

Pour l’achat d’un 18 mètres carrés tout juste achevé à Tours d’une valeur de 90 000 euros, vous obtenez une réduction d’impôt de 18 900 euros, soit 21 % de la valeur du bien si vous le louez pendant 12 ans. En échange, vous vous engagez à :

• louer le bien nu et à titre de résidence principale ;

• choisir un locataire dont les ressources n’excèdent pas les seuils fixés par la loi ;

• respecter les plafonds de loyer.

D’autres dispositions, comme le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le Censi-Bouvard ou le déficit foncier peuvent aussi alléger la facture.

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