Notre étude : les prix de l'immobilier à Orchies augmentent... sans flamber
Suite à la parution des dernières valeurs foncières, Agility Immobilier a souhaité faire un bilan de l'évolution du marché immobilier sur Orchies.
En tant qu'agence immobilière orchésienne, Agility Immobilier a souhaité réaliser une étude sur l'évolution des prix de vente des maisons sur les 5 dernières années glissantes, afin de répondre à la question : les prix sur Orchies ont ils flambé ?
Evolution du marché immobilier orchésien
Avec en moyenne une centaine de transactions immobilières par an sur la commune d'Orchies pour 4 184 maisons (source INSEE), Orchies reste une ville dynamique et attractive.
Chiffres à l’appui, on peut facilement observer une augmentation du nombre de transactions, et cela malgré une nette augmentation du prix moyen au m².
Notre étude se base sur 5 années glissantes avec un décalage de 6 mois, correspondant au rafraîchissement des valeurs foncières.
L'analyse des ventes des maisons nous a permis de calculer un prix moyen au m² passant de 2031€ à 2077€, soit une augmentation de 2,26% sur le deuxième semestre de l'année 2021.
A titre de comparaison, selon l'INSEE, l'inflation s'établit à 1,6 % en 2021.
Par ailleurs, le prix moyen des biens à rénover (tout type de bien et toute surface confondus) est situé aux alentours de 1171€/m² tandis que ceux récents ou rénovés se vendent aux environs de 2831€/m²
Notre analyse
Pour expliquer le succès d’Orchies, il faut évidemment commencer par mettre en avant son attractivité géographique. On parle ici d’un véritable hub urbain, d’un carrefour qui permet à ses résidents d’atteindre rapidement Valenciennes, Douai et surtout la grande métropole lilloise. Que ce soit de par sa proximité avec l’autoroute, sa gare ferroviaire ou routière, Orchies permet à ses résidents de s’ouvrir facilement à l’ensemble des ressources de la région. Ce serait toutefois plus que réducteur de limiter la ville à sa simple localisation.
En effet, les orchésiens et orchésiennes peuvent très facilement y trouver un service public de qualité, des moyens de garde pour les enfants, des écoles ainsi que des associations, complexes sportifs et de loisirs, et des commerces de proximité. La commune tend également à diversifier son offre médicale et paramédicale.
Notons par ailleurs, les investissements réalisés par la mairie afin d'attirer et accueillir les porteurs de projets nécessaires au développement et donc à l'attractivité de la ville. Tout cela pousse à la fois les particuliers à vouloir s’y installer, les résidents à y perdurer (le taux de rotation étant de 2,6%), et les investisseurs à y investir, entraînant mécaniquement une augmentation de la demande et une raréfaction de l’offre.
Prenons le temps de nous attarder justement sur la raréfaction des biens proposés à la vente.
On peut constater en effet que l’augmentation des prix de l’immobilier sur le secteur est supérieure à l’inflation. Cela peut surtout s’expliquer par le fait que, comme toute ville attractive, Orchies connaît des limites à son expansion. Il est vrai qu’hormis la création du lotissement rue Lagache, il est difficile d'y trouver des terrains à bâtir.
Et cela va évidemment s’accentuer avec la politique de densification des centres-villes mise en place depuis quelques années par le gouvernement.
En effet, dans le cadre du développement durable, les mairies sont contraintes de limiter au maximum l’expansion des villes en densifiant les centres villes, et Orchies n’y fera évidemment pas exception. De ce fait, il est logique que les particuliers et les investisseurs se soient tournés vers le parc de logements anciens, avec les avantages et les défis qui en découlent.
La commune possède en effet un parc existant du début des années 1900. Evidemment, il existe un véritable enjeu financier à se tourner vers ce type de bien qui, s’il est acheté en fourchette de prix basse, peut permettre de faire une réelle plus-value à la revente une fois rénové. Il existe d’ailleurs de nombreuses aides d‘Etat afin d'améliorer la performance énergétique de sa maison. On peut notamment penser aux primes "Coup de pouce" versées par les fournisseurs d'énergie et à la TVA à prix réduit, ou pour les investisseurs, les dispositifs de déficit foncier. Ces différentes leviers continuent donc de booster le marché immobilier orchésien, qui propose encore de belles opportunités parmi son parc ancien.
Les perspectives
Comme le marché nous l’a souvent enseigné lorsque la demande dépasse l’offre, une augmentation de la valeur moyenne au m² à Orchies reste fort probable.
L'augmentation des prix des matériaux de rénovation de l'habitat, du coût de l'énergie et de celui de la main d'oeuvre, (le Smic aura augmenté de 5,9 % entre mai 2021 et mai 2022 - source INSEE) va avoir un impact sur les prix des biens et creusera d'autant plus l'écart sur les prix au m² de l'ancien, avec le récent ou rénové.
On peut donc légitimement penser qu'Orchies continuera à être une ville où il fait bon vivre et investir, où les acquéreurs primo accédants, malgré un budget grignoté, accentué par la remontée des taux d'intérêts, ont encore de belles opportunités à saisir.